Généralités

Taxes et Participations d’urbanisme

Préparé par Eric Raimondeau Urbaniste qualifié OPQU, Administrateur au CFDU, Vice Président de l’association Urbanistes des Territoires.   

 Généralités

 La notion d’aménagement

 Définition de l’aménagement au sens du L 300-1 du code l’urbanisme :

 « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objet de mettre en œuvre :

  • Un projet urbain
  • Une politique locale de l’habitat
  • D’Organiser le maintien l’extension ou l’accueil des activités économiques
  • De favoriser le développement des loisirs et du tourisme
  • De réaliser des équipements collectifs
  • De lutter contre l’insalubrité
  • De permettre le renouvellement urbain
  • De sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels »

 La diversité de la nature des opérations possibles oblige à diversifier les montages financiers : privés ou public. Certains projet ne pouvant s’envisager qu’avec des financements publics.

 L e financement de l’aménagement ne peut se concevoir de manière identique selon qu’il s’agira de rénover de l’habitat ancien ou d’une urbanisation nouvelle

 Notion de branchement et de d’extension de réseau

Article L 332-15

 1 ) La notion d’équipement propre :

L’autorité qui délivre l’autorisation de construire, d’aménager, ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l’alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés.

Les obligations imposées par l’alinéa ci-dessus s’étendent au branchement des équipements propres à l’opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes.

 2) La cas particulier des réseaux d’eaux potable et d’électricité

Toutefois, en ce qui concerne le réseau électrique, le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition est redevable de la part de la contribution prévue au troisième alinéa du II de l’article 4 de la loi n° 2000-108 du 10 février 2000 relative à la modernisation et au développement du service public de l’électricité, correspondant au branchement et à la fraction de l’extension du réseau située sur le terrain d’assiette de l’opération, au sens de cette même loi et des textes pris pour son application.

 3) Utilisation du domaine public et prise en charge financiere

L’autorisation peut également, avec l’accord du demandeur et dans les conditions définies par l’autorité organisatrice du service public de l’eau ou de l’électricité, prévoir un raccordement aux réseaux d’eau ou d’électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n’excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d’autres constructions existantes ou futures.

En cas de classement ultérieur dans la voirie et les réseaux publics, les travaux exigés au titre des équipements propres n’ouvrant pas droit à l’action en répétition prévue à l’article L. 332-30.

L’autorité qui approuve le plan de remembrement peut imposer les mêmes obligations aux associations foncières urbaines de remembrement autorisées ou constituées d’office.

 Analyse de cet article

  1. l’autorité  exige lors d’une opération la réalisation des travaux de viabilisation nécessaires  à l’équipement du secteur. Il s’agit donc là d’équipements propres.
  2. La notion d’équipement propres s’étend aussi aux raccordements de ceux-ci sur les équipements publics existants au droit du terrain. Il s’agit principalement des réseaux mais le raccordement de la voie interne d’une opération sur une voie publique existante rentre aussi dans ce cadre.
  3. La  raccordement sous voie publique est possible mais doit être inférieur à 100mls et être à l’usage exclusif du projet en cause. Si ce raccordement peut être utilisé par d’autres constructions à venir, cela ne peut se faire qu’en instaurant un régime de participations de type PVR ou PUP pour en répartir le coût entre tous les usagers.
  4. Cette possibilité est offerte uniquement pour les réseau d’eau et d’électricité.
  5. Pour le réseau d’assainissement, le branchement relève du L 1331-2 du CSP : « la commune peut exécuter d’office les parties de branchements situés sous la voie publique » et «  est autorisée à se faire rembourser par les propriétaires intéressés.. »    
  6. ccord du demandeur qui doit être exprimé avant la délivrance de l’autorisation

 Qu’entend-t-on par taxes, redevances, participations

 La REDEVANCE trouve sa contrepartie dans un service rendu par la collectivité et son montant est fonction du coût du service. Exemple avec la redevance assainissement qui est fonction de la consommation d’eau.

 La TAXE correspond également à un service rendu par la collectivité mais son montant n’est pas directement proportionnel au coût du service.

 La PARTICIPATION D’URBANISME à vocation à financer un équipement public et non le coût d’un service. Elle est affectée à une dépense donnée.

 Attention : certaines contributions peuvent être qualifiées de taxes ou de redevances (exp TDENS ou TDCAUE).

Les contributions d’urbanisme peuvent être regroupées en deux catégories

 1)     Contributions à caractère fiscal :

Contributions obligatoires et ayant vocation à assurer un financement global et forfaitaire des équipements ou missions générales d’aménagement des collectivités.

TLE, TDENS, TDCAU, taxe complémentaire à la TLE en Ile-de-France.

Versement dépassement de PLD, redevance pour la construction de bureaux en Ile-de-France (caractère fiscal reconnu par le CE).

 2)     Contributions non fiscales – les participations d’urbanisme :

Le montant mis à la charge des constructeurs ou aménageurs est en règle générale en rapport avec le besoin d’équipement généré par l’opération et qui sera satisfait par la collectivité :

PRE, participation à la réalisation de parcs publics de stationnement, PVR, participation à la réalisation d’équipements publics exceptionnels, cession gratuite de terrain, participation en secteur d’aménagement (PAE).

 3)     Redevances :

Le Conseil d’Etat a reconnu à certaines participations le caractère de redevance c’est-à-dire une rémunération pour service rendu par un service public.

PRE, Participation pour réalisation de parcs publics de stationnement, participation pouvant être exigée d’aménageurs ou de lotisseurs comme contributions aux dépenses d’équipements publics.

 Le fait générateur d’une taxe et (ou) participation

 L’information des taxes et participations dans le certificat d’urbanisme

 Le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme institue le certificat d’urbanisme informatif (CUa) et le CU opérationnel (CUb).

Le certificat d’urbanisme en fonction de la demande présentée indique « … la liste des taxes et participations  applicables à un terrain » (L410-1).

 Le régime des taxes et participations existant à la date de délivrance du CU ne « peut être remis en cause » (L410-1) si une ADS est déposée dans le délai de validité de 18 mois du CU.

De ce fait, si de nouvelles taxes ou participations sont instituées après la délivrance du CU et avant la délivrance du PC elles ne seront pas exigibles à l’occasion de la délivrance de l’autorisation. Disposition voulue par la loi SRU pour stabiliser le régime des contributions pour une opération précise.

 Un CU qui oublie de mentionner les taxes est entaché d’illégalité.

 La déclaration préalable – Le permis de construire- Le permis d’aménager

 C’est l’arrêté de l’autorisation du droit des sols qui prescrit la taxe ou la participation en application des législations concernées (exemple art. 1723 quater du CGI pour la TLE).

 L332-6 : « Les bénéficiaires des autorisations de construire ne peuvent être tenus que des obligations suivantes : »

 Caractère limitatif en relation avec le lien direct et le principe de proportionnalité (voir aussi tableau synoptique).

 R 424-7 : « Lorsque la décision met à la charge du bénéficiaire du permis une ou plusieurs des contributions mentionnées à l’article L 332-28, elle fixe le montant de chacune d’elles »

« L’arrêté précise la nature et le montant des contributions » (art. A424-5).

 Même chose lorsque il s’agit de cession gratuite de terrain ou lorsque il y a contribution sous forme d’exécution de travaux.

Si un grand nombre de contributions relèvent du code de l’urbanisme (participations notamment) les différentes taxes relèvent d’autres législations. Exemples pour la TLE, il s’agit du code des impôts (art 1585-A) pour la PRE du code de la santé publique).

La prescription de ces contributions dans l’arrêté relève du code de l’urbanisme (L332-28).

 Une décision tacite n’exonère pas le pétitionnaire des taxes et participations dont il est redevable.

 L’autorité dispose de 2 mois après une autorisation tacite (permis ou DP) pour fixer par arrêté les participations exigibles par le bénéficiaire du permis ou de la décision sur la DP (L434-6 et R 424-7 et R 424-8).

 L’exigence illégale de taxes ou participations n’a pas d’effet sur les autres dispositions d’une autorisation de construire (L332-7 – jurisprudence arrêt Plunian du conseil d’Etat du 13 novembre 1981).

1)      la recevabilité des demandes d’annulation des prescriptions financières illégales au-delà du délai contentieux de deux mois à compter de la notification de la décision est admise.

2)      Les permis de construire et les autorisations de lotir sont des actes dont les prescriptions financières sont divisibles de l’ensemble de l’autorisation. Ces prescriptions peuvent alors être annulées par le juge sans que l’autorisation elle-même soit remise en cause.

la non opposition à une DP ne peut pad être retirée.

 Un PC , PA ou permis de démolir, tacite ou explicite ne peut être retiré, s’il est illégal, que dans les trois mois suivant la décision. Passer ce délai, il ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire (L424-5)

 L’autorité doit visée les délibérations institutives des participations mises en place.

 En application de jurisprudences, les contributions ne sont exigibles que si elles figurent dans l’autorisation qui en constitue le fait générateur même si aucune disposition législative ou réglementaire n’impose de faire figurer la TLE et autres taxes assimilées dans l’arrêté de l’autorisation.

Il n’est pas possible d’imposer ces contributions après la délivrance de l’autorisation initiale que ce soit par un titre de recette ou même à l’occasion d’un permis modificatif (exception la participation pour non réalisation de aires de stationnement).

 Lorsque l’une des taxes ou des contributions est annulée pour illégalité un nouvel arrêté doit être pris pour prescrire une taxe ou une contribution (L332-7).

 Possibilité pour la collectivité de ne pas accorder le permis si elle n’est pas en mesure d’indiquer à quelle échéance les travaux de réseaux publics peuvent être réalisés.

 L’article L 11-4 précise : « Lorsque compte tenu de la destination de la construction (..) des travaux portant sur les réseaux publics (eaux, assainissement électricité) …) sont nécessaires (…) » l’autorisation du droit des sols « ne peut accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité (ou concessionnaire) ces travaux doivent être exécutés.…) 

 Possibilité de refuser un permis sur la base :

 a) de l’article R 111-13 : Réalisation par la commune d’équipement publics nouveau hors de proportion avec ses ressources actuelles ou s’il impose un surcroît important des dépenses de fonctionnement des services publics

 b) de l’article  R111-14 : « En dehors des zones urbanisées des communes le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observations de prescriptions spéciales s’il est de nature par sa localisation ou sa destination »  :

b1) Favorise le mitage incompatible avec les espaces naturels environnant

b2) Compromet les activités agricoles ou forestières

b3) Compromet la mise en valeur des substances issues des mines ou des carrières (code minier)  

 Le registre des participations

 Les participations demandées doivent être inscrites au registre des participations (L332-29). La forme des registres est indiquée par les articles R332-41 et R332-42. Il doit être paraphé par le maire.

« Les contributions prescrites par l’autorisation ou l’acte mentionné à l’article L 332-28 ainsi que celles exigées dans le cadre des zones d’aménagement concerté ou des projets urbains partenariaux sont inscrites sur un registre mis à la disposition du publics »

 Doivent y être inscrits : la référence de la décision, les caractéristiques de(s) la participation(s) et le nom du bénéficiaire, la date d’inscription sur le registre et les dates des différents versements.

Au terme de l’article L 332-30 :

Les taxes et contributions, de toute nature, obtenues en violation des articles L331-4 et L332-6 sont réputées sans cause et (….) « sujettes à répétition ».

 En vertu du L 332-28 et par application concomitante du L332-6-1 (2°) et du L 332-9 les contributions concernées sont les suivantes : la PRE, la participation pour non réalisation de stationnement, la participation pour équipement publics exceptionnelles la PVR, les cessions gratuites, les participations en PAE, les participations en ZAC

L’instauration d’un PUP relève de la collectivité compétente en matière de Plan Local d’Urbanisme.

Par application du L 332-29 , si un EPCI est compétent pour l’élaboration des documents d’urbanisme, c’est à lui qu’il appartiendra d’ouvrir un registre même s’il n’est pas compétent pour délivrer les autorisations du droit des sols.

Aux termes de l’article L 332-30 :

Cette inscription sur les registres fait courir l’action en répétition qui se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement des prestations indument exigées.

« Les sommes à rembourser (…) portent intérêt au taux légal majoré de cinq points ».

Le Plan Local d’Urbanisme et son zonage

Le cas des équipements :

1)      En zone U : obligation pour la commune de les réaliser même si la collectivité peut refuser un PC en raison de leur insuffisance. Articles L111-4 et R123-5.

2)Il ya certes obligation pour la collectivité de les réaliser mais il ne lui est pas interdit de rechercher des recettes au travers des différents taxes et participations pour les financer.

3)      En zone 1AU : délivrance des autorisations d’urbanisme soit dans le cadre d’une opération d’ensemble soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes.

 4)      En zone 2AU : équipements insuffisants.

 En fonction des zonages, le développement urbain se déroulera soit sous forme d’autorisation du droit de sols, de lotissements ou de ZAC.

 En fonction de la nature de l’opération et des modalités de procédures, les modes de financements de l’opération se feront suivant les contributions financières proposées par le code l’urbanisme.

De l’importance d’une démarche projet

 A) Anticiper l’évolution du territoire à moyen voir à long terme. Et ce de part la connaissance du terrain que l’on peut avoir comme acteur de proximité dans la commune

Anticiper lors de l’évolution du Plan Local d’Urbanisme, de l’instruction des Autorisations du Droit des Sols (ADS)

 B) Le plus en amont possible lancer les études préalables. Recensement des équipements de toutes natures à réaliser et niveau de qualité à envisager, SHON prévisionnelle des projets à venir, état du foncier, etc., etc.

Æ       Importance de chiffrer au plus précis avec des prestations en rapport avec le projet

Æ       Prendre en compte la difficulté inhérente à cet exercice. Participation financière de la collectivité en cas d’erreur.

Æ       Prise en compte de la gestion dans le temps des équipements.

C) Etudier la faisabilité économique. Mise en perspective du projet du projet au regard du coût des travaux et des recettes.

Æ       Prendre en compte l’impact financier des équipements à réaliser sur le budget du projet.

 D) Définir ensuite l’outil de financement le mieux adapté aux caractéristiques de l’opération  et aux contraintes du terrain.

Æ       Comparer les recettes espérées par les différents outils à disposition pour définir celui le mieux adapté au projet.

 E) Concertation et/ou information des riverains ou de la population environnante

 F) Travailler le plus en amont, tout au long du processus, avec les acteurs concernés par le portage du projet.

Æ       Programmation de réunions de travail avec le(s) porteur(s) du projet et son maître(s) d’œuvre(s).

Æ       Travailler en lien avec les différents concessionnaires de réseaux

 G) Intégrer dans la démarche la validation politique et l’acte de décisionnel de la compétence des élus sur la (les) proposition(s) des services.       

 F) Evaluation : 

Coûts réels des travaux

Respect des budgets et des échéances

Atteinte des objectifs fixés aux équipements à réaliser

 

 

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47 réflexions au sujet de « Généralités »

  1. Je dépose un PC + une attestion de prise en charge de l’extension du réseau électrique (23 ml) Le maire refuse mon permis avec l’article L11-4 ! Que puis je faire…

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    1. Bonsoir
      Vous Dites que vous avez déposé un PC en donnant votre accord pour prendre en charge uen extension ERDF au tittre sans doute du L332-15 du code de l’urbanisme.
      Si le maire vous le refuse cependant au tittre du L111-4 c’est parce qu’il ya également des travaux d’eau et d’assainissement à envisager pour desservir votre projet entre autres.
      Négociez avec lui pour savoir dans quelles conditions les travaux envisagés pourraient être réalisés plus rapidement. Je supppose que préalablement à votre PC vous aviez déposé un certificat d’urbanisme car l’information aurait déjà pu vous être donnée à ce stade là.
      Article L 111-4 : Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés.
      Lorsqu’un projet fait l’objet d’une déclaration préalable, l’autorité compétente doit s’opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies

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  2. Bonjour, Enfin quelqu’un qui sait de quoi il est question. Ce qui n’apparaît pas être le cas de beaucoup de personnes da la sphère publique, ou elles font semblant. Je suis malheureusement propriétaire d’un pavillon situé dans un groupe d’immeubles – un « Domaine »- situé dans une ZAC créée en 1971 par un astucieux notaire qui a usé des dispositions conjuguées applicables aux ZAC et aux lotissements pour promettre à une commune de lui faire rétrocéder les équipements collectifs de la ZAC par un aménageur qui l’a utilisée, la commune, comme prête-nom d’une opération immobilière privée. Ce projet s’est avéré ingérable dans sa conclusion : Les nouvelles dispositions des articles du CU : R 315-2 (dispositions sur les lotissements ne s’imposent pas dans les ZAC) et L 318-3 (accord unanime des propriétaires intéressés à la rétrocession des VRD) En 1991, il fut décidé de procéder aux cessions du groupe scolaire de 12 classes, de logements de fonctions, des VRD du Domaine compris parties de départementales, d’instalaltions de traitement des eaux, d’espaces verts etc … par des actes notariés qui dissimulaient ces constructions et infrastructures en évoquant dans ces actes la cession de « parcelles » acquises par la commune de l’aménageur, suite à une délibération du conseil municpal, qui ne citait pas le nom du vendeur/propriétaire, dont un compte-rendu falsifié a permis de passer le contrôle de légalité du préfet. Le président d’une ASL postiche, sans en aviser quiconque de ses adhérents obligatoires a approuvé et certifié sincères et véritables les actes et documents graphique annexés aux acte notariés. Ce montage énorme (valeur actualisée des biens immeubles détourné frauduleusement 30 millions d’€) fut dénoncé dans plusieurs recours : TA, CAA et CE qui tous furent rejetés comme irrecevables par des moyens « incongrus » et des motifs sans fondements juridiques codifiés – une « arnaque » dit l’avocat aux Conseils qui nous représentent. J’en suis à la CEDH. J’ajoute que la convention d’amégement de la ZAC est parfaitement illégale ; elle n’apa été soumise à enquête publique ni signée entre tous les prorpiétaires du foncier de la ZAC.
    Avez-vous eu connaissance de cas similaires.
    Grand merci pour votre réponse

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  3. bonjour ,
    je viens de recevoir un avis de paiement pour le raccordement au tout à l’égout , j’ai entendu dire qu’il aurait fallu que cela apparaisse sur le permis de construire , sachant que le mien date de 2000 et qu’il n’y a rien d’écrit.
    Merci.
    Nathalie

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  4. bonsoir , sur quel article de loi puis-je m’appuyer pour faire ma demande auprès de ma mairie et donc pour ne pas payer les 1500€ demandé ?
    Merci de votre réponse.
    cordialement
    Nathalie

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  5. Bonsoir,

    Dans le cas d’un lotissement réalisé par un aménageur privé, pour lequel la mairie acceptera à moyen terme de le reprendre dans le domaine public, le bureau d’étude VRD de ce dernier demande à l’ASL de participer à un état des lieux des travaux quasiment terminées.
    Est ce que l’ASL peut refuser de participer à ces opérations de réception entre l’entreprise et l’aménageur ?
    En fait, l’ASL ne veut entendre parler de rétrocession à celle ci que tant que tous les travaux seront définitivement terminés ( y compris espaces verts et certificats de conformités fournis ). Est elle dans son droit de s’y refuser ? quels sont les textes de loi s’y rapportant svp ?

    merci d’avance pour vos réponses.
    Bien cordialement.

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    1. Dans le cadre d’un lotissement privé :
      1) lorsque les travaux d’aménagement sont achevés,le lotisseur remet les espaces communs réalisés en gestion à l’association syndicale des copropriétaires
      2) C’est ensuite à l’association d’en assurer la gestion et l’entretien
      3) Sur demande de l’association syndicale la commune peut, mais n’est pas obligé de le faire, d’intégrer ces espaces privées à son domaine public après état des lieux et remise en état éventuels à la charge de l’ASL
      4) la commune peut très bien classer partiellement dans son DP les espaces communs Elle peut ainsi prendre en charge la voirie mais laisser les espaces verts à la charge de l’association
      5) Pour anticiper et préserver l’avenir je ne peux que vous encourager à participer à cette réunion de réception. iL faudra que les reprises soient effectuées avant tout transfert des espaces communs dans le giron de l’association syndicale des copropriétaires
      Tant que la qualité des prestations ne vous satisfera pas vous pouvez bien sur refuser mais il vous faudra à un moment trouver un accord avec le lotisseur

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      1. Merci pour votre réponse, cela va nous aider.
        En revanche, sur la question des travaux inachevés : espaces verts, marquages, éclairage public défaillant, pouvons nous refuser la rétrocession par tranche ?

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  6. Bonjour,
    j’habite un petit village et mon terrain constructible de 3000m2 est situé en zone UA en plein centre. Nous sommes actuellement soumis à 1 POS mais la mairie travaille sur la mise en place d’1 PLU. Ce passage au PLU va se solder par le declassement d’1 assez grand nombre de terrains actuellement constructibles en non constructibles. Le notre est dans ce cas.
    Vous imaginez la perte financiere!
    Apres RV à la mairie, on nous a dit qu’on pouvait lancer très vite 1 permis de construire puisque nous sommes toujours, pour quelques semaines, soumis à l’ancien POS. C’est ce que nous avons fait, à grands frais…
    Aujourd’hui nous apprenons que le permis va peut etre refusé à cause d’une insuffisance du reseau en eau car beaucoup d’autres proprietaires ont eus la meme idée et lancés des PC. Cette insuffisance concerne le village entier et AUCUN permis ne serait + accordé. Pourtant dans le PLU projeté, il est prévu dans le terrain voisin du notre, 1 zone de dévelloppement important à 20 maisons/Hectare. Le syndicat des eaux dit qu’il ne veut pas faire de travaux sur les canalisations dans les 2 ans à venir.
    Qu’elles sont les obligations des 1 et des autres?

    HELP….je suis désesperée…

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    1. Effectivement votre situation n’est pas facile
      Le mieux c’est de vous regrouper en groupe de pression entre tous les propriétaires concernés. Surtout que les élections municipales de 2014 arrivent à grand pas.

      Il vous faut aussi dès à présent engager un recours juridique envers la commune car effectivement déclasser des terrains constructibles est préjudiciables pour le proprios. Pourquoi dans ce cas les avoir classé en zone constructibles lors de l’élaboration du PLU. Peut être y a t il eu déjà à l’époque une erreur manifeste d’appréciation de la part du Maire.

      Les motivations du recours (à lire sur http://www.plu-info.net/Recours/recours.html)

      – Violation de la légalité externe ou violation des formes substantielles ex : création de Zac sans enquête publique distincte, défaut d’avis de personnes publiques, avis insuffisamment motivé du commissaire enquêteur, nouveaux registres d’enquête alors que les anciens ne sont pas laissés en libre consultation, modification périmètre de l’enquête publique. Les violations les plus graves sont attaquables au delà des 6 mois comme par ex l’absence d’enquête, l’absence d’accès au registre, l’absence de commissaire enquêteur.

      – Violation de la légalité interne. Erreur de fait, erreur de droit, erreur dans la qualification juridique des faits ou erreur manifeste d’appréciation densité, infrastructures, … ) s’il s’agit d’un domaine dans lequel le juge n’exerce qu’un contrôle restreint), détournement de procédure ou de pouvoir (i particulier au lieu d’i collectif), violation directe de la règle de droit comme par ex la violation de normes supérieures (PDU, schéma directeur et Scot, PPRI, zone bruit…).

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  7. Bonjour,
    Le concessionnaire ERDF facture régulièrement aux collectivités des extensions de réseaux qui correspondent à la traversée de la voirie. Est-ce normal? Quelle est la notion de parcelle desservie?
    Cordialement

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  8. Bonjour,
    Nous logeons dans une petite copropriété constituée de 27 pavillons. Les parties communes sont gérées par une Asl. Une voie sans issue nous assure la tranquilité de cet endroit. Plusieurs voisins s’inquiètent car ils pensent que la mairie peut exiger la rétrocession de la voirie à son compte. Le risque serait de perdre cette tranquillité car un « ouverture » du fond de l’impasse serait alors possible. La copropriété à moins de 10 ans, y a t il une action à entreprendre auprès de la mairie pour refuser une possible rétrocession ou alors la mairie a t elle tous les droits pour exiger cette rétrocession ? En vous remerciant par avance pour vos conseils .
    Merci

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    1. Oui le maire à toujours la possibilité de mettre en oeuvre la procédure de classement d’office régie par les articles L318-3 ET R318-10 du code de l’urbanisme.
      Si vous avez des craintes n’hésitez pas à bien marquer le caractère privée de votre voie en plaçant une barriere ou un portail à ses extrémités

      Pour plus d’info voir :
      http://www.territorial.fr/PAR_TPL_IDENTIFIANT/115855/TPL_CODE/TPL_ARCHIVE_FICHE/PAG_TITLE/RE%3A+%5BJuridique%5D+Reprise+voirie+lotissement+priv%E9/941-liste-economie.htm

      http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-22290QE.htm

      http://www.lemondedudroit.fr/droit-a-secteur-public/urbanisme/90874.html

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  9. Bonjour,
    Nous avons une construction située en zone N. Le PLU de cette zone oblige le raccordement au réseau public d’eau potable pour toute construction qui requiert une alimentation en eau potable. Pas de possibilité de forage. La mairie peut elle me refuser le raccordement? L’estimation de l’extension est de 45000Euros (900m), peut elle nous demander la totalité des frais étant donné qu’elle l’oblige dans son PLU?
    Merci

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  10. bonjour,
    ma commune entretient peu les espaces vert de mon lotissement qui ont été repris par celle-ci.
    les herbes hautes ont une hauteur de 0.80m
    j’alerte les services techniques de la commune depuis 2mois mais ils
    invoquent les intempéries alors que la pelouse de la mairie est régulièrement tondue .
    que dois je faire?

    merci .

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  11. Bonjour,
    La mairie doit elle payer l’extension d’un réseau d’eau potable faite a la demande du demandeur, alors que son plu (zone N) l’oblige?
    « Le raccordement au réseau public d’eau potable est obligatoire pour toute construction qui requiert une alimentation en eau potable » dixit le plu. Il ne mentionne pas la possibilité d’un forage. Montant des frais: ~ 45000€

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  12. bonjour
    j’ai un terrain constructible dans ma commune , j’ai un acquéreur je suis aller voir la mairie pour qu’il puisse m’amener l’erdf a bordure du terrain ,monsieur le maire m’invoque que le chemin qui va a mon terrain est déclasser et que cela lui couterait trop cher. a t il le droit? donc vu qu’il est constructible il doit me donner un accès? mon acquéreur a même fait la proposition de prendre en charge les frais si il fallait pour se chemin. Que dois je faire. Merci de votre réponse

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  13. bonjour,
    J’ai une question par rapport aux espaces verts dans un lotissement qui n’a pas encore été rétrocédé à la mairie. Est ce qu’en accord avec la mairie et avec le syndic d’un lotissement, l’entretien des espaces verts peut être fait par les services de la municipalité ? merci de votre réponse.

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  14. Peut on s’opposer à la reprise par une commune des bassins de rétention d’une ZAC actuellement entretenus par l’ASL notamment pour des raisons de coût qui ne doivent pas être supportés par le contribuable.

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    1. Bonsoir
      Vous avez tout intérêt à ce que les bassins de rétention (ouvrage hydrauliques soient repris par la collectivité. L’entretien de bassins de rétention par le rôle est toujours onéreux quand il doit être réalisé (Débourbage, enlèvement de la végétation envahissante etc.etc. De plus, La responsabilité de l’ASL pourrait être engagée si un manque d’entretien entrainait l’inondation d’un quartier ou secteur du bassin versant situé en amont de ces bassins.

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  15. Bonjour,
    Je viens d’apprendre que ma commune avait adopté par délibération fin 2011(application 01 mars 2012) le versement pour sous densité. J’ai déposé mon permis de construire le 07 juin 2012 et a été accordé 2 mois plus tard. Je n’ai jamais été informé de l’existence de ce versement sous densité(ni du changement de la TLE en TA d’ailleurs). Je découvre aujourd’hui qu’il va se chiffrer à presque 10 000 euros! Je découvre, dans l’acte notarié de vente du terrain, qui a été signé le premier octobre 2012 (oui, l’achat du terrain à la mairie a bien eu lieu après l’acceptation du permis de construire) qu’il figure en annexe 10 une « note de renseignement d’urbanisme » qui comporte des rubriques intitulées « certificat communal-certificat de numérotage-droits de préémption-assainissement-lotissement et renseignements divers dans laquelle il est fait état de la taxe forfaitaire sur la vente de terrains nus devenus constructibles ». Cette note de renseignement d’urbanisme équivaut-elle à un certificat d’urbanisme? Dans ce cas, n’y avait il pas lieu d’y mentionner le Versement sous densité sous cause de nullité?
    En fait, je suis particulièrement surpris que l’on puisse, sans jamais avoir prévenu quelqu’un qui va construire, créer une taxe de 10 000 euros sans qu’il y ait moyen de contester quoi que ce soit… Merci pour votre aide si quelqu’un peu me donner quelques éléments de réponses (car, la TA que j’aurai à régler a également doublé par rapport à la TLE, et, vous vous doutez bien que les 15 000 euros -TA+VSD-n’ont pas été budgétisés, puisque je ne connaissais même pas leur existence).
    En espérant vous lire prochainement, bonne soirée.

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  16. Bonjour,
    J’ai réalisé un branchement long (électrique) en 2007, à mes frais conformément à l’article L33-15, en extrémité de réseau public et sur le domaine public sur une longueur de 90m.
    L’an dernier lors de la réalisation d’un renforcement de réseau, il a été installé un transformateur au milieu de mon branchement long et par la même un bouclage entre mon branchement long et celui de mon voisin (restait une 60 m pour clore le réseau entre nos deux extrémités).
    L’utilisation de mon branchement long ne me semble plus être à mon usage exclusif, puis-je réclamer quelque chose?
    Si oui sur quelles bases et quelle jurisprudence.
    Merci de votre réponse.

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  17. La réglementation et les différentes variantes de taxes en fonction des différentes classification de zone urbaine est très compliqué. Votre article donne une bonne explication des différents process. J’invite tous ceux qui souhaite mieux comprendre les normes et législations qui s’appliquent à votre habitation reste de se rendre directement en mairie pour avoir plus d’informations. Merci pour l’article

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  18. Bonjour,

    Ma construction nécessite un raccordement électrique au réseau ERDF. Après contact avec eux il apparait nécessaire une extension du réseau public pour alimenter mon habitation. Après renseignements il apparait que mon certificat d’urbanisme aurait du mentionner la nécessité de l’extension du réseau public et son cout. Et rien dans le CU; Il est même noté que le terrain est desservi en électricité. La mairie n’a pas consultée ERDF pendant ma demande de PC. De plus le site de ma future habitation pouvant faire l’objet de futur dépôt de PC pour des parcelles voisines, ERDF m’ a précisé que les futurs branchements se feront sur mon compteur, chose apparemment interdite.
    La mairie doit donc financer les travaux d’extension ?

    Quelles textes de loi sont en ma faveur ?

    Merci d’avance pour votre réponse,

    Cordialement

    Simon

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  19. Bonjour,
    Nous avons acheté une maison que nous allons rénover et la mairie nous demande de mettre un bassin de rétention… Il me semble que pour les rénovations ce n’est pas le cas… Est-ce vrai ?
    Merci pour votre réponse car je suis perdue !!!

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  20. Bonjour,

    habitant (en location) un lotissement depuis plusieurs années, qui se situe dans l’Eure non loin de Brionne, (lotissement comprenant 10 maisons qui a plus de 7 ans) avec plusieurs propriétaires. Lors de la construction des maisons, la voirie n’a jamais été faite (des trous énormes dans la terre, des mares d’eau de boue) et la détérioration se fait de jour en jour, aucun revêtement n’a été fait , aucun éclairage. Les propriétaires ne s’inquiètent pas de cette voirie et la mairie ne veut pas en entendre parler.
    Que faire en tant que locataire, les propriétaires n’étant là que pour recevoir les loyers et ne viennent jamais . Nous nous demandons vers qui se tourner si un de nos véhicules venaient à déjanter ou creuver une roue (vers quelle assurance se tourner) si un de nos enfants en rentrant le soir de l’école (actuellement il fait nuit) venait à tomber ou se casser une jambe dans l’un de ces trous …… ,,, merci de me conseiller , de NOUS conseiller – au nom de tous les locataires.

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    1. je sui squelquepeu surpris de cet état de fait quand vous dites que la voirie n’a jamais été faite.
      Dans le cadre d’un dossier de lotissemnt le code de l’urbanisme dispose d’artcile censé protéger les futurs acquérurs. Ainsi le lotisseur avant la mise en vente des lots doit obtenir une garantie bancaire. Et a ce totre c’est la banque qui se porte garant pour achever les travaux s’il y a une défaillance du lotisseur. De plus les permis ne peuvent être déposés et accordés que si et seulement si les travaux sont achevés au mpoins dasn une phase provisoire.
      http://www.garantie-achevement.com/accueil/garantie-dachevement-des-vrd/
      Si vous avez des difficultés n’hésitez pas après avoir été consulté le dossier en mairie à prendre un avocat pour sortir de ce dossier difficile.

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  21. J’ai un terrain desservi par un chemin privé de 6m sur 95% de sa longueur et 4m sur 5%. J’ai pu vendre déjà 3 terrains il y a plusieurs années. Aujourd’hui je veux vendre 3 autres parcelles mais la mairie me refuse le CU parce que je n’ai pas 6m sur les 5%. Est-ce normal ? Que puis-je faire ?

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  22. Bonsoir,
    Je permet de vosu contacter acr nous avons signer une promesse de vente unilatérale (début octobre 2014 pour un lot en zone 1Au) avec un aménageur-lotisseur pour un lot sur un futur quartier qui comprendra une mixité de logements : petits immeubles sociaux, petits immeubles de propriétaires et/ou locataires, maisons en location, lots « à construire » (notre cas, avec NOTRE cosntructeur).
    Il y a quelques points qui nous posent question…

    1. Tout d’abord dans la promesse de vente, au prix du terrain a été ajoutée uen participation à la TA soit 2 500 €

    2. Un conseil municipal de la commune courant septembre a décidé de supprimer l’exonération de la taxe foncière sur les constructiosn neuves…. ( NO COMMENT ….) donc nous n’aurions pu en avoir connaissance au jour de la signature car le compte rendu du conseil n’était pas encore publié.

    3. Les travaux de VRD-voirie devaient commencer tout début 2015 et ils n’avaient pas prévu un bassin de rétention des eaux pluviales (ou bassin d’eau naturel, je ne sais plsu trop) et ont été obligé de supprimer 4 parcelles à la vente « propriétaires » comme nous… Du coup, les trvaux ne commenceront (soi-disant) qu’en Juin 2015…
    Alors, pour nous « dédommager », ils nous font grâce de la participation à la TA… (les fameux 2 500 € )

    Notre problème est, ont-ils (lotisseur-aménageur) le droit de nous demander de payer une participation à la TA ?
    Du coup, qu’ils « nosu l’offrent », allons-nosu quand même recevoir un avis de paiement pour celle-ci?
    En fait, où faut-il s’adresser afin d ‘être sûrs et / ou d’obtenir une « simulation » de la TA? (qui est taxable ou non)
    Où s’adresser pour obtenir une simulation de la taxe foncière?
    (merci à l’état qui se désengage mais transfère les compétences SANS contreparties financières … tout en augmentant les impôts… Bref tjs pour les mêmes)

    Je vosu demande tout cela car je pense qu’il va falloir réfléchir sérieusement à la poursuite ou non de notre projet immobilier car nosu sommes tous les deux fonctionnaires (à 1310 € et 1360 € chacuns) et nosu faisons l’effort financier de nous payer notre maison. Mais si ceux qui se serrent la ceinture doivent mettre la main à la poche pour tout sans pouvoir respirer ensuite, je crois que cela risque d’en finir là…. 😦

    En vous remerciant beaucoup par avance.
    Respectueusement.

    MRG

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  23. Bonjour,
    Chef de projet pour la constitution d’une ASA***dont l’objet est l’enfouissement des réseaux secs(électricité BT/Télécoms/rénovation de l’éclairage de sécurité dans un périmètre regroupant tous les propriétaires (Enquête Publique effectuée-Résultat favorable à 80%) Toutes les voies sont privées dont trois ouvertes à la circulation publique, les autres étant cloturées.
    La commune propriétaire des réseaux est tout à fait favorable à ce projet qui doit être exécuté en même temps que les travaux d’assainissement collectif (économie d’échelle pour la VRD). A noter que le coût des travaux Assainissement + Réseaux secs est entièrement pris en charge par les propriétaires.
    La Ss Préfecture n’est apparemment pas favorable à la création de cette ASA.?
    Pouvez vous m’indiquer quel type de convention nous devons passer avec la commune (qui s’est déclarée incompétente de même que la communauté d’agglomération) pour traiter avec ERDF Concessionnaire exclusif.
    Cette démarche de rénovation totale fait suite à de très nombreuses années de difficultés, pannes à répétition, intempéries etc.. problèmes encore plus importants avec le réseau télécom, elle a en plus des avantages sécurité celui d’un impact esthétique non négligeable.

    ***
    Association Syndicale autorisée (établissement public administratif sous contrôle de l’état et du trésor public)

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  24. Bonjour,

    J’expose mon cas.
    J’ai obtenu un PC pour une maison individuelle située en zone UA (pas de PLU mais un POS en vigueur). L’arrêté ne comporte qu’un seul article qui stipule que le permis est accordé. Les délais de recours sont tous échus.
    Ma parcelle est desservie par une ruelle en impasse classée voie communale.

    J’ai fait une demande de branchement au réseau d’eau potable. Le délégataire du service a répondu favorablement et a posé le compteur à proximité immédiate du réseau de distribution. Or ce réseau de distribution n’est pas situé dans l’impasse au droit de mon terrain, mais sous la route communale qui dessert mon impasse, soit à une distance d’environ 120 m de mon terrain. Je suis donc contraint de mettre en œuvre une partie privative du branchement sous voirie publique et sur une distance d’environ 120 m pour pouvoir alimenter ma parcelle depuis mon compteur.

    Je précise que 8 habitations situées dans cette impasse sont déjà desservies par des branchements individuels dont la partie privative varie de 30 à 150 m et sont situés sous la voirie publique avec les conséquences que cela engendre, notamment des casses fréquentes de ces branchements.

    Enfin, la commune n’a pas arrêté de schéma de distribution des eaux et depuis 2 ans, c’est la Communauté d’Agglomération qui exerce la compétence eau.

    *** Question***
    Suis-je en droit d’exiger que mon compteur soit positionné en limite de ma propriété ?

    Dans ce cas, une participation peut-elle m’être demandée et ce alors que mon arrêté de PC ne mentionne pas cette participation.

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  25. bonjour

    je susi propriétaire d’une petite villa située dans un groupe d’habitations où il a deux bassins de rétention. L’ASL a t elle l’obligation de faire nettoyer ses bassins par un professionnel afin de ne pas être embetée en cas d’inondations ? Y’a t il un nombre de nettoyage par an à respecter prescrit par un texte ? ou suffit il d’entretenir correctement les bassins, sans nécessairement justifier de tant de passage du professionnel par an ?? merci de votre réponse
    jessica

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    1. Bonjour
      Si les bassins de rétention appartiennent à l’association des copropriétaires c’est bien sur à elle de procéder à leur entretien aussi souvent que cela peut s’avérer nécessaire (fauchage, enlèvement des alluvions, arbres et arbustes qui poussent en fond de basin, etc. etc.)
      Bien entendu la responsabilité de l’association des copros pourrait être engagée si une inondation survenait de part le manque d’entretien.
      L’entretien ne doit pas être obligatoirement fait un professionnel, Il peut être pris en charge par les copros. L’essentiel c’est que cet entretien soit fait.
      NB : les bassin d’orage régulent très souvent les eaux pluviales à l’échelle d’un bassin versant. A ce titre ils sont à considérer comme des ouvrages d’assainissement. Il semblerait normal que ceux ci soit pris en charge par la collectivité.

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  26. Bonjour

    J’ai fait construire une maison dans une zac il y a 5 ans. Sans qu’on nous prévienne un city stade a été construit a 40 m en face de chez nous alors que dans le cahier des charges de la zac il était question dans les servitudes de parterre de fleurs de bassin ou aire de jeux pour enfants. Que peut on faire contre la mairie? Est elle responsable car c’est elle qui ma fait installer
    Merci de me repondre

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  27. bonjour, propriétaire d’un terrain non viabilise depuis juin 2014 je suis informe sur le certficat d’urbanisme d’une taxe communale de 15% et des travaux d’extension de réseau courant 2014. ces travaux sont finalement entames en mai 2015 et termines en juillet. je demande a la mairie du montant de la taxe a regler puisque aucune formule de calcul n’est mentionne, cette dernière m’annonce entre 2500€ et 4000 € seulement que le montant réel est de 17000 € la mairie ne veut rien entendre. j’apprends en novembre 2014 que le maire a réuni son conseil pour voter en baisse la taxe a 10% et encourage mes futurs voisins a déposer leur dossier a compter de janvier 2015 pour en bénéficier le maire ne veut pas me recevoir pour exécuter une rétrocession de la taxe que pouvez vous me consellé car je me sens très lésé car je serai le seul dans le lotissement a être imposé a 15%. dans mon cas n’y a t’il pas discrimination ?
    pouvez vous m’apporter des conseils ? et ai je des droits ?

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  28. Bonjour.

    Je viens de réactualiser un certificat d’Urbanisme que j’avais obtenu en avril 2013 à ce moment là, j’ai obtenu une permission de voirie pour réaliser le tout à l’égout sous la voie public, sur une longueur de 134m.

    A ce jour on me répond que la loi à changé et que cella ne doit pas dépasser 100m

    En lisant l’article L1331-2 on ne parle pas de limite de distance, sauf pour l’eau et l’électricité ce qui n’est pas le cas.

    J’ai 70 ans, je ne suis pas capable de tout comprendre, Pouvez vous m’aider ?

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  29. Bonjour.

    Je viens de réactualiser un certificat d’Urbanisme que j’avais obtenu en avril 2013 à ce moment là j’ai obtenu une permission de voirie pour réaliser le tout à l’égout sous la voie public sur une longueur de 134m.

    A ce jour on me répond que la loi à changé et que cella ne doit pas dépasser 100m

    En lisant l’article L1331-2 on ne parle pas de limite de distance, sauf pour l’eau et l’electricité ce qui n’est pas le cas.

    J’ai 70 ans, je ne suis pas capable de tout comprendre, Pouvez vous m’aider ?

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  30. Bonjour,
    Je me pose une question sur le financement de l’extension des réseaux d’eau potable et la conséquence d’une autorisation.
    Elu d’une petite commune, je reçois une déclaration préalable pour concerne une division parcellaire qui accueillera des maisons distinctes.
    Le concessionnaire du réseau d’eau potable m’informe que la parcelle n’est pas alimentée, mais qu’une extension de la canalisation est possible pour alimenter les maison à venir.
    Si je donne un avis favorable à la division cadastrale,savez-vous si le propriétaire peut-il mettre la commune en demeure de financer les travaux d’extension ?

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  31. Bonjour une question de ma part j’ai j’ai fait réaliser une extension de réseau pour le gaz il y a plus de 15 ans donc 60 mètres à mes frais vu que j’étais le seul dans impasse dans laquelle j’habite et une quinzaine d’années après un voisin se connecte ai-je le droit est-ce une coutume ou une tradition ou non de de lui présenter la facture de raccordement et de la diviser par le nombre de voisins restant merci

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  32. Bonjour,
    J’expose mon cas, mon frère a construit un lotissement sur son terrain à côté du mien. Ces terrains sont en pente vers le mien. A l’urbanisme, je viens de me rendre comte qu’il a mis mon terrain comme bassin de rétention au moment de la construction via presque 20 ans. Aujourd’hui, j’ai un PC, mais, je me retrouve envahie par les eaux de pluie de ce lotissement.
    Ma question :
    Avait-il le droit de mettre mon terrain en bassin de rétention sans m’en avertir, et que puis-je faire, quel est mon recours?????
    Merci d’une réponse …

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  33. Bonjour. Voici mon problème. La mairie de ma commune a décidé de refaire la voirie de notre rue. 9 maisons. Il y a eu raccordement des eaux usagées également. Tour s est correctement passé. Le hic est pour le raccordement électrique. Nous avions quand nous avons acheté cette maison un boîtier extérieur situé le long de la rue à 44 mètres de notre maison sur le poteau électrique. Comme ils veulent enterrer les fils ils nous imposent un boîtier façade mais qui est contraire à la loi si je ne m abuse. Si nous voulons un boîtier extérieur cela serait à notre charge . Est ce normal ou puis je m y opposer?
    Cordialement

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  34. Bonjour,
    Nous avons obtenu en juillet 2008, un permis d’aménager pour 49 lots à bâtir prévoyant une 1ère tranche de 23 lots et une seconde de 26 lots. En mai 2009, nous avons reçu une facture du Syndicat des Eaux sollicitant une PRE pour l’ensemble des 49 lots d’une valeur de 59400 €.
    Nous avions débuté uniquement les travaux de viabilisation de la 1ere tranche (23 lots) et déposé une déclaration d’achèvement de travaux en juin 2014 et, obtenu un certificat de conformité en juillet 2014 du Maire.
    Entre temps et, après avoir obtenu des délais, nous nous sommes acquitté de l’intégralité de la PRE de 59400 € en décembre 2012.
    Les travaux sur la 2 ème tranche n’ont jamais été réalisés et pour des raisons économiques nous avons du solliciter sur ce même périmètre foncier, un nouveau permis d’aménager qui a été délivrer en juin 2015. Nous avons donc sollicité auprès du Syndicat des Eaux par plusieurs LRAR le remboursement de la somme de 27900 € indument versé.
    Aucune réponse ne nous a été faite à ce jour.
    Avez vous eu connaissance de situation similaire et quels sont les recours envisageables face à ce type de situation. En vous remerciant pour votre réponse.
    Cordialement

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